ivgnnm

2014/02/24

Ипотека или аренда? Как сэкономить от 5 до 13 лет своей жизни

Filed under: Uncategorized — Метки: , , , — ivgnnm @ 12:33 дп

http://aftershock.su/?q=node/205146

Недавно в комментариях к статье о недвиге проскочило утверждение о том, что аренда квартиры якобы получается дороже, чем ипотека. Ничего удивительного в этом нет — пропаганда банкстеров работает довольно качественно. Но меня насторожило то, что никто из камрадов этого утверждения не опроверг, несмотря на то, что проверка этого заявления является довольно простой житейской задачкой.

На всякий случай, если кто-то сам не считал реальную разницу между арендой и ипотекой, привожу расчёт реальных данных.

Итак, берём калькулятор (а лучше эксель), вспоминаем математику за 3 класс средней школы и вместе считаем, что выгоднее: аренда жилья или ипотека.

Все приведенные цены действительны на 19 января 2014, для города Мурманск. В вашем городе ситуация будет отличаться, но вряд ли намного, т.к. «свободный рынок» уже практически везде «сам отрегулировал» соотношения между стоимостью жилья и его арендой.

Финпоток и стоимость денег рассчитаны ипотечным калькулятором на сайте Сбербанка. Для большинства регионов они будут такими же, как в моём расчёте.

Дано:
2-комнатная квартира, площадью 56 метров в панельном 9-этажном доме, построенном чуть более 20 лет назад. Без ремонта, почти без мебели, со старыми холодильником, старой плитой и такой же стиральной машиной.

Заявленная риэлторами стоимость подобных квартир — 2,590,000 рублей.
Чтобы быть ближе к реальности и дальше от риэлторских ожиданий, дальнейшие расчёты будем проводить по цене 2,500,000 рублей.

Стоимость аренды квартиры — 17,000 рублей, включая коммуналку, но без стоимости электричества и интернета.
Сначала риэлторы хотели 18,000, но в итоге мы с хозяином сошлись на 17,000 рублей в месяц, плюс договорились о том, что любые сделанные мной улучшения будут зачтены в счёт арендной платы.

Так как электричество и интернет нам в любом случае придётся оплачивать отдельно от квартиры и коммуналки, то, думаю, все согласятся с тем, что в расчетах их учитывать не стоит, также, как и другие статьи семейного бюджета. Считаем только жильё.

Рассмотрим вариант приобретения этой квартиры в долг

Идём на сайт Сбербанка, вбиваем в ипотечный калькулятор цифру 2,500,000 рублей, указываем минимальный первоначальный взнос (15%), выбираем общие условия и выполняем два расчёта — на 10 лет (120 месяцев) и на 20 лет (240 месяцев).

Получаем, что мы при любом раскладе должны сразу же внести за квартиру 375,000 рублей, а затем:
1) или выплачивать по 38,068 рублей в месяц на протяжении 10 лет;
2) или выплачивать по 30,635 рублей в месяц на протяжении 20 лет.

Переплата по кредиту за весь срок составит 2,068,228 или 4,852,432 соответственно.

Цифры не малые, но тем не менее, мы должны к ним прибавить ещё и стоимость коммуналки, ведь в аренду квартиры она включена, а в ипотеку — нет.

В моём случае хозяин квартиры заявлет, что коммулка обходится ему в районе 7,500 рублей в месяц. Лично я склонен ему верить, т.к. во-первых он оплачивает её сам из фиксированной арендной платы и потому ему нет смысла меня обманывать, а во-вторых, эта квартира куплена из материнского капитала для его подрастающих детей и потому в ней скорее всего прописано несколько человек из его семьи, что влияет на стоимость коммунальных услуг.

Как бы там ни было, давайте за истинный объём коммунальных платежей примем 5,000 рублей. Для двухкомнатноый квартиры в моём городе это совсем небольшая цифра. Но даже если она будет отличаться от этого значения, то не сможет сильно исказить наши дальнейшие расчёты.

Теперь прибавляем эти 5,000 рублей к ипотечным платежам и получаем такую картинку:
1) мы должны будем платить по 43,062 рубля ежемесячно в течение 10 лет, или;
2) нам придётся выплачивать по 35,635 рублей каждый месяц на протяжении 20 лет.

Запоминаем эти цифры. Дважды грязно ругаемся в адрес жадных банкиров. Закрываем сайт банка и переходим к самому интересному.

Мы принимаем эти ужасные условия. Принимаем безоговорочно, как объективную реальность, изменить которую прямо сейчас мы не в состоянии. Поэтому мы готовимся к этим ненормальным по объёму выплатам за убитую двушку в советской панельке и… берём квартиру в аренду.

Берём квартиру в аренду, чтобы «переплачивать чужому дяде»

Арендуем квартиру и живём в ней за 17 000 рублей в месяц. НО:
1) к моменту переезда в эту квартиру у нас уже должно быть 375,000 рублей, которые мы НЕ отдали на первый взнос;
2) каждый месяц мы должны иметь на руках по 43,062 или 35,635 рублей (в зависимости срока кредита), которые мы НЕ отдаём на ипотеку.

Вопрос наличия этих денег принципиально важен. Если бы мы взяли ипотеку, то нам пришлось бы выплачивать эти суммы каждый месяц, что бы ни случилось. Представьте что ваше жильё в залоге у банка и будьте готовы в конце каждого месяца иметь одну из этих сумм на руках, как будто вас выселят за просрочку платежа!

Теперь, а также в будущем, из этих ежемесячных сумм мы оплачиваем аренду квартиры в размере 17,000 рублей, а остальное спокойно, дисциплинированно и непреклонно НАКАПЛИВАЕМ на своё жильё.

Ремонт, мебель, домашние предметы и многое другое, что неизбежно потребует трат на новом месте жительства покупаем и оплачиваем из любых других денег! Ежемесячные НЕ ПОТРАЧЕННЫЕ платежи только НАКАПЛИВАЕМ!

И вот что мы получаем в результате.

В начале года (мы только въехали в квартиру) мы имеем на руках 375,000 рублей которые не отдали на первый взонос. Год живём, ежемесячно накапливаем разницу между предполагавшейся ипотекой и реальной арендой, затем в конце года получаем:

Год 1:
(43,062 — 17,000) * 12 = 312,744 накоплений + 375,000 = 687.744 рублей
или
(35,635 — 17,000) * 12 = 223,620 накоплений + 375,000 = 598,620 рублей

Год 2:
687,744 + 312,744 = 1,000,488 рублей
или
598,620 + 223,620 = 822,240

Год 3:
1,000,488 + 312,744 = 1,313,232
или
822,240 + 223,620 = 1,045,860

Дальше каждый может посчитать сам, просто прибавляя по 312,744 или 233,620 каждый год, соответственно выбранному сроку «ипотеки».

Кому лень считать, сообщаю:
вместо ипотеки на 10 лет вы спокойно накопите на свою квартиру за 7 лет,
вместо ипотеки на 20 лет, вы накопите на квартиру за 10 лет и ещё 100,000 рублей у вас останется.

С учётом тех денег, которые вы потратили на аренду квартиры, вы сэкономите на банковских процентах 640,228 и 2,812,432 рублей соответственно (умножаем 17,000 на количество месяцев аренды до тех пор, когда нам хватит на покупку квартиры и вычитаем результат из суммы предполагавшейся переплаты).

При этом, вы на протяжении 7 или 10 лет живёте в спокойствии, без долгов и располагая при этом значительной «подушкой» кэша на всякий непредвиденный случай!

Внезапная болезнь или потеря работы не приведут вас к выселению

Если возникнут проблемы с деньгами, вам, возможно, придётся потратить на аренду жилья немного из накопленного (и таким образом откатиться назад на пути к своей цели) но это в самом крайнем случае и только на то время, пока будете искать новую работу.

Согласитесь, это не то же самое, что остаться на улице да ещё и с долгами (банки при просрочке платежа забирают квартиру в зачет долга по очень маленькой цене, а вы остаётесь им должны накопленные проценты и теряете уже оплаченные).

Вся лирика вроде «живём в своём жилье», «не надо ютиться по съемным квартарам», «зато уже можем делать ремонт», активно навязываемая банками — не более, чем иллюзия. В случае возникновения проблем с вашей платежеспособностью, банк очень быстро вам покажет в чьей квартире на самом деле вы находитесь.

Зато при аренде, все эти вопросы элементарно решаются договором с собственником, по котому он не имеет права вас выселить в течение определенного срока, не может выселить без заблаговременного предупреждения и может поднимать аренду не более, чем на какое-то число процентов в год.

Ещё немного о росте цен и процентах

Кстати, насчёт роста аренды, повышения стоимости квартиры и прочих процентов… Здесь меня могут поругать за такие расклады, но из песни слов не выкинешь и, если лично вам позволяет совесть и мировоззрение, то можно использовать с пользой для себя условия гребаной капиталистической системы.

Короче говоря — если у вас нет ни бизнеса, ни навыков инвестирования, вы можете не особо мудрствуя сдать ростовщикам-банкирам деньги под проценты в виде обычного вклада и компенсировать инфляцию, возможный рост стоимости недвижки а заодно и серьезно ускорить рост ваших накоплений.

Посчитаем, что будет, если вы вместо накопления денег в матрасе (или где вы их там прячете) вы отнесете их в банк на обычный депозит по ставке 10% годовых и будете каждый год продлевать вклад с капитализацией процентов, добавляя к ним свои накопления.

Начало первого года:
кидаем на депозит 375.000, сэкномленные на первом взносе.

Год 1 закончился:
у нас в банке лежит 375.000 * 1,1 = 412,500 к которым прибавляется (43,062-17,000)*12 = 312,744 накоплений и получается
412,500 + 312,744 = 725,244
или
412,500 + 223,620 = 636,120

Год 2:
725,244 * 1,1 + 312,744 = 1,110,512
или
636,120 * 1,1 + 223,620 = 923,352

Год 3:
1,110,512 * 1,1 + 312,744 = 1,534,308
или
923,352 * 1,1 + 223,620 = 1,239,307

Год 4:
1,534,308 * 1,1 + 312,744 = 2,000,482
или
1,239,307 * 1,1 + 223,620 = 1,586,858

Год 5:
2,000,482 * 1,1 + 312,744 = 2,513,151 — Оно?
или
1,586,858 * 1,1 + 223,620 = 1,969,164

Год 6:
Кто хотел ипотеку на 10 лет, уже целый год живет в своей собственной квартире.
Или продолжает снимать старую квартиру, расходы на которую полностью покрываются банковскими процентами (примерно по 20,900 в месяц).

Год 7:
Кто хотел ипотеку на 20 лет, покупает квартиру за 2,628,670 рублей в конце 7 года или остаётся в съёмной квартире, рассчитываясь за аренду банковскими процентами, которых набегает чуть больше 21,000 рублей в месяц.

Вот такая незамысловатая математика.
15 минут расчётов, которые позволяют сэкономить от 5 до 13 лет жизни, которые при ипотеке пришлось бы работать на банкиров.

Понятно, что при вложении денег на депозит, полученные вами проценты придётся отрабатывать любителям взять плазму или джип в кредит, поэтому, если вы не хотите участвовать в грабеже этих нетерпеливых товарищей, то просто копите без вложений в банк. Всё равно это будет значительно выгоднее, чем содержать банкиров и пополнить ряды людей, отрабатывающих чужие капиталы.
http://aftershock.su/?q=node/205148

Комментарии

Рассчеты оказываются неверными!! в современной экономической системе с инфляцией 15 % и ростом цен на недвижимость. (алексворды конечно скажут, что пузырям придет конец,… но пока не пришел, личный опыт и рассчеты следующие:
Я купил в Ипотеку в 2008 за 1400 000 руб. 2-комн, сейчас она стоит 3100 000 руб. Если бы я копил деньги 5 лет в банке — аренда… 12-15000 в мес стоит 1комн, такая 2комн как у нас на сегоднаяшний день стоит 20 000!в мес.
Взяв в рассчет 15000 ежемесячных арендных платежей = 19 000 (ежемесячный платеж банку по Ип.) — 15 000 (аренда) = 4000 естественных накоплений в мес, х12 мес х5 лет = 240 000 + 400 000 было Итог (если бы копил ) накоплено бы было за 5 лет на сегодняшний день 640 000 руб. за 10 лет 880 000 руб. !!! всего 880 !
А Реальный итог такой: Ипотеки осталось 1160 000 руб. (2300 000 — 1140 000 проплачено. ) Через 5 лет квартира будет моя!. Есть оценочный вариант за квартиру дают сегодня 3,1 млн. Если продать то 3100 000 — 1160 000 задолжности 1940 000 остаток чистый!!! (не вангуя про падение цен на недвигу я уже заработал больше 1 000 000 на ипотеке.)
Просчитав до момента полный выплаты получится я выплачу 2300 000. Но цена квартиры уже к сегодняшнему дню возросла 3100 000! А инфляция не останавливалась и какая цена будет через 5 лет точно не скажешь.
Но даже и этого достаточно для того чтобы посчитать
Вывод:
Ударившись в накопления и арендуя квартиру через 10 лет имеем 880 000 руб. на которые и гостинку не купишь.
Взяв ипотеку, через 10 лет имеем 2-комн. ценой 3100 000 руб по ценам 2013 года (возможно в 2018 это будет все 4200 000!)
Не претендую на истину, просто описываю свою реальную ситуацию. и свои рассчеты за которые не стыдно.

Ростовщики запросто оказывались выгоднее в период с 1999 года по 2008 … ибо бетонометры дорожали просто галопирующими темпами. Инфляция — не поспевала, и да! — процент банкиров — тоже не поспевал!!! за этим удорожанием. Квартиры дорожали в любых валютах, и в рублях и в евро-баксах.
Однако, нынче — всё не так. Цены на жильё, стоят почти как вкопанные с 2008 года, с малым колебанием.
Такая особенность (часть её естественна — типа растут зарплаты — в том числе и у строителей, и растут цены квартир, часть её — чистый, классический пузырь) — сильно делала рекламу бангстерам. Люди не сильно боялись кредита, ибо знали, ровно через год — цена хаты будет в полтора раза больше, и, продав её — всегда можно рассчитаться с кредитом и как-бы остаться при своих.
Короче говоря: пузырь это двойное, или даже тройное зло, по степени воздействия на реальную общественно-экономическую жизнь.

Только на фоне растущего пузыря, ростовщики и могут быть «выгодными».
Проблема только в малом — пузыри лопаются, а долги за ипотечниками остаются по ценам пузыря.
По сути это несколько модифицированный вариант АО МММ. Кто успел войти и расплатиться — до краха пузыря — тем, с оговорками, «выгодно».

Моя сестра оформляла ипотеку в декабре 2008, 2комнаты, долевое со сдачей через полгода, цена кв м была 33тыс руб. Сейчас аналогичные объекты дешевле 54тыс руб за кв м не предлагают. Но может разве что на отшибе по 52 тыс можно сыскать. Красноярск.

При инфляции 7 % месячная инфляция 0,565%
Каждый месяц — снижение реальной выплаты на 0.562%
10 лет — 120 месяцев
20 лет — 240 месяцев
119 месяц — в реальных ценах 38,068*(0.99438^119)=19467 рублей
239 месяц — в реальных ценах 30,635*(0.99438^239) = 7965 рублей
Сумма за 10 лет — (38068-19467)/0.00562 = 3309786 + 375000 = 3684786 рублей, переплата где-то 1200 тыс., ставка — 5% годовых от полной суммы.
Сумма за 20 лет — (30635-7965)/0.00562 = 4033807 + 375000 = 4408807 рублей, переплата где-то 1900 тыс. , ставка — 3.8 % годовых от полной суммы.
Накопления с учётом инфляции
выплата банку + 5000 коммуналка — 17000 аренда = выплата — 12000
+375000 разово
с учётом инфляции
375000 — + выплаты банку * число месяцев — 12000*(1-(1.00565**(число месяцев)))/(1-1.00565)
Квартира также дорожает на 7 % в год
1 год 683256 594060 2674868
2 год 981120 802728 2861967
3 год 1267867 1000279 3062153
4 год 1542717 1185933 3276342
5 год 1804840 1358860 3505512
6 год 2053344 1518168 3750713
7 год 2287277 1662905 4013064
8 год 2505621 1792053 4293766
9 год 2707284 1904520 4594102
10 год 2891099 1999139 4915446
11 год 3055820 2074664 5259267
12 год 3200109 2129757 5627138
13 год 3322537 2162989 6020740
14 год 3421576 2172832 6441873
15 год 3495590 2157650 6892463
16 год 3542828 2115692 7374571
17 год 3561417 2045085 7890400
18 год 3549353 1943825 8442311
19 год 3504493 1809769 9032825
На квартиру вы никогда не накопите :)

Я подобные схемы прикидывал и решил, что выгоднее брать ипотеку. Моя схема такая:
Пока живем с родителями, копим на первый взнос.
Берем однушку в 50 метров за 2200 000, 600 свои, лям 600 в кредит на 10 лет. Переплата лям 100.
Живем чуть ли не впроголодь, но за год отбиваем 250 тыщ, остается лям 350 на 8 лет, платеж 21, переплата 800 тыщ. Хату реально толкнуть за 2600 уже сейчас, так что даже, если выгонят с работы, останусь в наваре.
Короче. Взял ипотеку — приготовься гасить досрочно по-максимуму в самом начале периода, причем гасить надо на срок. В таком раскладе переплата по процентам уменьшается офигительно (пропорционально доле основного дога в платеже).
И еще. Лучше не сразу брать двушку-трешку, а разрастаться по схеме «комната-однушка-двушка-…». Это позволит брать смешные кредиты и быстро их гасить. И гораздо выгоднее неравные платежи, но они злые в начале периода.
Ну и наконец самое главное. Своя хата — есть своя, даже если она заложена. В своей хате я могу Х*Й на стене нарисовать и никто не пикнет, никто не придет с проверкой и не придется мириться с хозяйским говном.

Как житель Мурманска хотел бы внести 5 копеек в этот феерический бред.
Для начала несколько фактов экономического климата для определения рыночной стоимости жилья в Мурманске.
http://severnash.ru/northerners/population/5101-naselenie-murmanskoy-obl…
«Население Мурманской области сократилось за 8 лет на 10,9%
С момента проведения переписи 2002 года она уменьшилась на 97,1 тысячи человек или на 10,9%. Определяющим фактором сокращения численности населения региона является миграционная убыль, её доля в общем снижении численности населения за 2002-2010 годы составила 84%, доля естественной убыли – 16%…»
Объясню человеческим языком, на конец 80-ых количество мурманчан приближалось к 450 000, начиная с 2012 ( и не надо тыкать официальными 302 тыс.) нас менее 289 тыс.
Начиная с 90-ых в Мурманске было построено три многозтажных дома, два на Героев Североморцев (Лужковские, 98 г., Ленинский р-н) и один на Буркова (Октябрьский).
В ноябре 2012 я продал двушку,58 кв., девятина на Ивченко 3 эт. за 1 390 000, продавал почти 1,5 года.
Стоимость аренды 1 км.кв. можно посмотреть на любом мурманском портале, заявленная от 5 до 7,5 тыс.
Средняя зп по области декларируется как 38 тыс., в реальности 17-25. Если найдется желающий поспорить выложу расчетную ведомость городской администрации, там оклады за 400 тыс., поэтому 38 средняя.

В моём случае ипотека была выгоднее в 1,5 раза. Как раз в декабре её закрыл.
Ипотека:
Купил однокомнатную квартиру в Москве за 4 200 000 руб. по ипотеке в декабре 2011 года. Из них 1 700 000 рублей были сбережения, 2 500 000 рублей — был банковский кредит.
Ипотека была взята в Сбербанке (т.к. у меня в нём же зарплатный проект и прочее-прочее), по ставке 10,35%.
Платил я быстро и помногу. За два года полностью погасил кредит. Величина уплаченных процентов составила всего 260 000 руб. Дополнительные платежи (оценка жилья, страхование ипотеки) составили ещё порядка 45 тыс.руб. Итого, 305 тыс.руб. Но государство мне компенсировало в виде налогового имущественного вычета часть процентов, а именно порядка 35 000 руб. (кроме стандартного вычета, который мне положен при приобретении жилья).
Итого, чистые расходы составили 305-35 = 270 тыс.руб.

Аренда:
В случае если бы я снимал эту же квартиру (сам сдавал её вначале, поэтому цену аренды знаю), то мне бы это обошлось в 24 тыс.руб х 24 месяца = 576 тыс.руб. + коммунальные платежи 3500 х 24 месяца = 84 тыс.руб.
Итого, затраты составили бы 660 тыс.руб.
Но предположим, что вместо того, чтобы отдавать излишек средств банку, я бы клал эти деньги в банк под депозит [хотя и ссыкотно]. Сбер — ставка по пополняемому кредиту порядка 7,3%. Значит за два года накопилось бы процентов на сумму 135 тыс.руб.
С учётом этого мои совокупные затраты оказались бы 660-135=425 тыс.руб.
Но это ещё не всё:
За это время цена на мою квартиру выросла на 500 — 600 тыс.руб. // в момент покупки средняя цена на класс таких квартир в базе Инком у моей станции метро была 4,5 млн.руб. Сейчас 5-5,1 млн.руб.//
Мы с женой уже 1,5 года живём в своей квартире, в которой сделали под себя ремонт (вместе с материалами и новой кухней он уместился в 315 тыс.руб.). + Купили точно под эту квартиру мебель (шкафы и пр.) на сумму около 125 тыс.руб.

Итого, разница:
Если бы мы с женой арендовали такую же квартиру, то у нас сейчас не хватало бы ещё 500 000 + 425 000 — 270 000 [рост цен + затраты на аренду — затраты на ипотеку] = 655 тыс.руб.
Что при тех же темпах всех показателей, включая рост цен на недвигу, позволило бы мне купить эту квартиру не через 2 года, а ровно через 3 года. А если считать что недвига не будет расти в цене, то не через 2 года, а через 2 года и 8 месяцев.

Реклама

Добавить комментарий »

Комментариев нет.

RSS feed for comments on this post. TrackBack URI

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход / Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход / Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход / Изменить )

Google+ photo

Для комментария используется ваша учётная запись Google+. Выход / Изменить )

Connecting to %s

Блог на WordPress.com.

%d такие блоггеры, как: